안녕하세요! 저는 건설 분야에서 10년 이상 경험을 쌓은 건축사입니다.
제가 진행했던 수십 개의 프로젝트에서 가장 많은 분쟁이 발생한 부분이 바로 철거 공사였습니다.
특히 작년에는 제 의뢰인이 철거 계약서에 중요 조항이 빠져 있어
2천만 원의 추가 비용을 부담해야 했던 안타까운 사례가 있었습니다.
이런 문제를 예방하기 위해 철거 계약서에 반드시 포함되어야 할 핵심 문구들을 정리했습니다.
이 내용만 잘 챙겨도 불필요한 분쟁과 추가 비용을 크게 줄일 수 있을 것입니다!
1. 철거 범위와 작업 내용 명시
필수 포함 문구:
"본 계약의 철거 범위는 다음과 같다:
1. 위치: [건물의 정확한 주소와 층, 호수]
2. 철거 대상:
- 바닥: [구체적인 자재명과 면적, 예: 강화마루 바닥재 85㎡]
- 벽체: [구체적인 자재명과 면적]
- 천장: [구체적인 자재명과 면적]
- 설비: [철거할 설비 목록, 예: 화장실 변기, 세면대, 샤워부스 등]
- 기타: [문, 창문, 붙박이장 등 기타 철거 항목]
3. 철거 깊이 및 방법: [예: 벽체의 경우 벽지만 제거 또는 석고보드까지 제거 등 구체적 명시]
4. 철거 제외 항목: [보존해야 할 부분 명확히 명시]"
이렇게 구체적으로 명시하지 않으면 "이건 포함 안 됐다", "저건 추가 비용이다"라는 분쟁이 발생합니다.
특히 철거 깊이(벽지만 제거하는지, 석고보드까지 제거하는지 등)를 명확히 해야 합니다.
2. 폐기물 처리 관련 조항
필수 포함 문구:
"시공사는 철거 공사 중 발생하는 모든 폐기물을 관련 법규에 따라 적법하게 처리할 책임이 있다. 폐기물 처리에 관한 세부 사항은 다음과 같다:
1. 폐기물 예상 발생량: [톤 단위로 명시]
2. 기본 계약에 포함된 폐기물 처리 한도: [톤 단위로 명시]
3. 한도 초과 시 톤당 추가 비용: [금액 명시]
4. 폐기물 종류별 처리 방법:
- 일반 건설폐기물: [처리 방법 명시]
- 혼합 폐기물: [처리 방법 명시]
- 지정 폐기물(석면 등): [처리 방법 명시]
5. 시공사는 폐기물 처리 완료 후 '폐기물 인계서' 또는 '폐기물 처리 확인서'를 발주자에게 제출해야 한다.
6. 불법 투기 등 불법적인 폐기물 처리로 인한 모든 법적 책임과 벌금은 시공사가 부담한다."
폐기물 처리는 철거 비용의 30-40%를 차지하는 중요한 부분입니다.
특히 예상 물량을 초과할 경우의 추가 비용 기준을 명확히 해야 합니다.
3. 공사 기간 및 지체상금 조항
필수 포함 문구:
"1. 본 공사의 기간은 다음과 같다:
- 착공일: [정확한 날짜]
- 준공일: [정확한 날짜]
- 작업시간: [예: 평일 오전 9시-오후 6시]
2. 시공사의 책임으로 공사가 지연될 경우, 지체상금은 다음과 같이 계산한다:
- 지체상금률: 1일당 계약금액의 [0.1~0.5%] (공사 규모에 따라 조정)
- 지체상금 한도: 총 계약금액의 [10~20%]
3. 다음의 경우에는 지체상금을 부과하지 않는다:
- 천재지변이나 불가항력적 사유로 인한 지연
- 발주자의 요청에 의한 작업 변경 또는 중단
- 기타 시공사의 책임이 아닌 사유로 인정되는 경우"
공사 지연은 후속 공정에도 영향을 미치므로, 명확한 일정과 지체에 대한 페널티를 설정하는 것이 중요합니다.
4. 안전관리 및 보험 관련 조항
필수 포함 문구:
"1. 시공사는 본 공사의 안전관리에 대한 모든 책임을 진다.
2. 시공사는 다음의 안전조치를 의무적으로 시행해야 한다:
- 작업자 안전장비 착용 의무화
- 안전펜스 및 경고표지 설치
- 분진 및 소음 방지 대책 시행
- 화재 예방 조치
3. 시공사는 다음의 보험에 가입하고 그 증서 사본을 발주자에게 제출해야 한다:
- 산재보험: 모든 작업인력 대상
- 영업배상책임보험: 최소 보상한도 [금액] 이상
- 건설공사보험: 공사 전체 대상
4. 공사 중 발생한 모든 안전사고와 제3자에 대한 피해는 시공사가 책임진다."
안전 관련 사고는 공사 현장에서 가장 큰 위험 요소입니다.
특히 제삼자 피해 발생 시 책임 소재를 명확히 해두어야 합니다.
5. 계약금액 및 지급조건
필수 포함 문구:
"1. 본 계약의 총 금액은 금 [계약금액]원(부가세 포함/별도)으로 한다.
2. 대금 지급 조건은 다음과 같다:
- 계약금: 총 금액의 [20-30%], 계약 체결 시 지급
- 중도금: 총 금액의 [30-40%], 공정률 [50%] 도달 시 지급
- 잔금: 총 금액의 [30-40%], 공사 완료 확인 및 폐기물 처리 증빙 제출 후 지급
3. 다음의 경우 발주자는 대금 지급을 보류할 수 있다:
- 공사 하자가 발견된 경우
- 폐기물 불법 처리 의심 시
- 계약 위반 사항이 시정되지 않은 경우"
명확한 지급 일정과 조건을 설정하는 것은 양측 모두에게 중요합니다.
특히 마지막 잔금은 모든 의무 이행을 확인한 후 지급하도록 설정해야 합니다.
6. 추가공사 및 변경 관련 조항
필수 포함 문구:
"1. 계약 체결 후 발생하는 모든 추가 작업 또는 변경 작업은 서면 합의에 의해서만 진행한다.
2. 추가 또는 변경 공사의 절차는 다음과 같다:
- 추가/변경 필요성 발견 시 시공사는 즉시 발주자에게 서면으로 통보
- 추가/변경 내용, 비용, 공기 영향에 대한 상세 견적서 제출
- 발주자의 서면 승인 후에만 해당 작업 진행
3. 구두 지시나 합의에 의한 추가/변경 작업은 인정하지 않는다.
4. 예상치 못한 현장 상황(석면 발견, 구조물 손상 등) 발생 시 조치 방법:
- 시공사는 즉시 작업을 중단하고 발주자에게 통보
- 전문가 조사 후 대책 수립
- 추가 비용 및 일정 변경에 대해 서면 합의 후 진행"
추가 공사와 변경 사항은 철거 현장에서 가장 빈번히 발생하는 분쟁 요소입니다.
반드시 서면으로 진행하도록 명시해야 합니다.
7. 하자보수 책임 조항
필수 포함 문구:
"1. 시공사의 하자보수 책임 기간은 공사 완료일로부터 [6개월~1년]로 한다.
2. 하자보수 대상:
- 철거로 인한 구조적 손상
- 잔여 구조물의 안전성 문제
- 불완전한 철거로 인한 후속 공정 방해
3. 하자보수 요청 시 시공사는 [48~72시간] 이내에 현장 방문하여 조치해야 한다.
4. 시공사가 하자보수 의무를 이행하지 않을 경우, 발주자는 제3자에게 하자보수를 의뢰하고 그 비용을 시공사에게 청구할 수 있다."
철거 공사에도 하자보수 책임이 있음을 명확히 하고,
특히 구조적 손상이나 안전 문제에 대한 책임을 명시해야 합니다.
8. 분쟁 해결 조항
필수 포함 문구:
"1. 본 계약과 관련하여 분쟁이 발생할 경우, 당사자들은 우선 대화와 협상을 통해 해결하도록 노력한다.
2. 협상으로 해결되지 않을 경우, 다음의 절차를 따른다:
- 전문가 중재: 양측이 합의한 건설 분야 전문가의 중재
- 법적 절차: 중재로 해결되지 않을 경우 관할 법원을 통한 해결
3. 분쟁 발생 시에도 시공사는 공사를 중단해서는 안 되며, 최대한 일정에 맞춰 진행해야 한다.
4. 본 계약의 관할 법원은 [건물 소재지 관할 법원]으로 한다."
분쟁 발생 시 해결 방법을 미리 정해두면 불필요한 시간과 비용 낭비를 줄일 수 있습니다.
9. 석면 관련 특별 조항
필수 포함 문구:
"1. 발주자는 철거 전 석면조사를 실시하고 그 결과를 시공사에게 제공해야 한다.
2. 석면이 발견된 경우의 처리 방법:
- 석면 제거는 반드시 석면해체·제거 자격을 갖춘 전문업체가 수행
- 석면 처리에 따른 추가 비용: [비용 산정 방식 명시]
- 석면 처리로 인한 공기 연장: [일수 산정 방식 명시]
3. 철거 중 예상치 못한 석면이 발견될 경우:
- 시공사는 즉시 작업을 중단하고 발주자에게 통보
- 추가 석면조사 실시
- 추가 비용 및 일정에 대한 서면 합의 후 진행"
석면 문제는 철거 공사에서 가장 까다로운 요소 중 하나입니다.
특히 2009년 이전 건축물은 석면 가능성이 높으므로 관련 조항을 반드시 포함해야 합니다.
10. 계약 해지 조항
필수 포함 문구:
"1. 다음의 경우 발주자는 서면 통지로 본 계약을 해지할 수 있다:
- 시공사가 정당한 이유 없이 착공일로부터 [7~14일] 이상 공사를 지연할 경우
- 시공사가 관련 법규를 위반하여 공사를 진행하는 경우
- 시공사가 본 계약의 중대한 의무를 위반한 경우
2. 다음의 경우 시공사는 서면 통지로 본 계약을 해지할 수 있다:
- 발주자가 정당한 이유 없이 [30일] 이상 대금 지급을 지연할 경우
- 발주자의 귀책사유로 [30일] 이상 공사가 중단된 경우
3. 계약 해지 시 정산 방법:
- 기성고에 따른 공사비 정산
- 철거 진행 부분에 대한 원상복구 의무
- 기 지급된 선급금 정산"
계약 해지 조건과 정산 방법을 명확히 해두면 분쟁을 최소화할 수 있습니다.
마무리
철거 계약서는 단순해 보이지만, 실제로는 많은 위험 요소와 불확실성을 내포하고 있습니다.
위에서 제시한 10가지 핵심 조항들을 포함시킴으로써 불필요한 분쟁과 추가 비용을 크게 줄일 수 있습니다.
특히 철거 범위의 명확한 명시, 폐기물 처리 조항, 추가 공사 처리 방법,
석면 관련 조항은 가장 흔히 발생하는 분쟁의 원인이므로 특별히 주의해야 합니다.
철거 계약은 모든 건설 계약의 시작점이라고 할 수 있습니다.
탄탄한 계약서를 바탕으로 성공적인 프로젝트의 첫걸음을 내딛으시길 바랍니다!